100年3世代以上もつ家へ 親子間売買で10年ほど前に購入した家を大規模ﾘﾌｫｰﾑして、2030年標準のZEH（ぜっち：ぜろえねるぎーはうす）の基準を大幅にクリアする、世界レベルの断熱性と省エネ性、そして自然素材の内装仕上げとしました。築23年の住宅なのに、近隣で新築されているどの住宅よりも省エネ性・高断熱・高気密・高効率に優れた家への大変身です。しかも大規模太陽光発電設備（10.2ｋWｈ）を搭載し、エネルギーストレスフリーの先進的な家にもなっています。 構造躯体や維持管理性能などは、新築の長期優良住宅と同等として、名前の通り、永く保ついい家へと手を加えました。 ﾘﾌｫｰﾑ前の家のｴﾈﾊﾟｽ計算値 1㎡あたりの必要ｴﾈﾙｷﾞｰの比較をご覧下さい。 規模が同じ一般的な日本の住宅はだいたいこの数値になるでしょう。現在建築中の新築住宅のおよそ6割はこれとさほど変わらない性能値しかありません。日本の家は世界最低レベルといわれる由縁です。 ﾘﾌｫｰﾑ後の家のｴﾈﾊﾟｽ計算値 こちらも同様に1㎡あたりの必要ｴﾈﾙｷﾞｰの比較をご覧下さい。 ﾊｳｽﾒｰｶｰが言う最高性能の家の仕様が、ここで言う「次世代省エネルギー基準」の数値です。同規模の家を現在の日本の最高性能に分類される建物はこの基準の数値となります。この家は築23年にもかかわらず、ﾘﾌｫｰﾑ後に、新築のﾊｳｽﾒｰｶｰの最高性能といわれる家より遙かに高性能な家になることが数字上で示されています。 今回のリフォーム工事によって、1㎡当たりの必要エネルギーが、295.5ｋWh/㎡年　→　127.4ｋWh/㎡年　と大幅な性能向上を見込んでいます。 長期優良住宅化リフォーム推進事業 リフォーム工事に踏み切った大きな原因の一つが、国が長期優良住宅化リフォーム工事に200万円もの補助金を出してくれる事業をしていて、そちらに事業計画を提出したところ見事採択された事です。 こちらはあくまでも長期優良住宅化に伴うリフォーム工事のみが対象で、ZEHに必要な工事や、趣味嗜好による自然素材の内装仕上げ等は補助対象外となっています。工事費全体が1,400万円ほどで、長期優良住宅化に伴うものが約半分、それ以外が約半分という内訳です。 太陽光発電の売電単価が減る 2014年末に北海道電力から九州電力まで相次いで発表された、再生可能エネルギーの発電容量増加によって、今後電線に流れる電気の量が許容量を越え、予期せぬ大規模停電等につながる恐れがあるということで、新規の売電設備の認定を受け付けないという事態から、再生可能エネルギーの制度設計が抜本的に見直されることになりました。それまでは、設備認定を受けたものは、売電時期をいくら遅らせようと認定時の単価で売電できるということで、ソーラーパネルの価格下落と出力増加を期待して、実際に稼働している施設は全体の3割程度ということでした。そこで、工事着手が2015年3月を過ぎてのものは、設備認定時の価格では無く、系統連携時に適用される価格とすることになりました。 そして、今回リフォームする家は昨年末2013年度末に売電単価が下がりそうだということで急遽設備認定だけとっていましたので、売電単価は36円+消費税の38.88円/ｋWhで売電出来る権利があったので、リフォーム工事をしたというのがもう一つの大きな原因です。 奥様の大反対 奥様は仮住まいをして、大きなお金を掛けてリフォームすることに大反対でした。3歳の子がいるということで、手が掛かるのと、引越がとっても大変に思えたからです。食器棚を全部整理したり、その他諸々、全部では無いにしてもほとんどの荷物を運び出すことに躊躇していました。 そして一番の理由は、あと10年ぐらい我慢して築30年を過ぎたら建替えたいという願望でした。どんなにお金を掛けても新築では無いので、細かい小傷などは補修できないし、全体の雰囲気やデザインがどうしても築23年(バブル期)の時代を感じさせるのも嫌だったのだそうです。 奥様を説得 もともとは築23年の家で、コーナー出窓が5箇所を含め出窓が9箇所もあり、多くの窓が印象的な家でした。その分、冬はとてつもなく寒いし、夏は蒸し風呂みたいに暑かったのです。それを世界レベルの断熱性能と自然素材による内装で、冬は温度20℃で湿度45％、夏は28℃で湿度50％を保ち、家中温度差の無い、快適な室内空間を実現すると約束しました。 そして、最大の説得理由はコスト面だったと思います。リフォームを行う決断も、最大の理由はコスト面でしょう。今回のリフォームでかかる費用を太陽光発電による売電にて補ってしまえ！というものです。つまり、引越等の手間はプライスレスですが、計算上では、実質の費用対効果は“リフォームした方がお得”だったということです。 あまり公表したくはありませんが、その試算を公開します 当初はこのリフォーム工事を1000万円以内で行おうと考えておりました。夏涼しく冬暖かく、太陽光発電の売電収入で支払いが余裕でまかなえ、そして永く保ついい家にするだけのリフォームです。そして補助金が200万円でるので実質800万円の工事です。ところが計画を進めるに当たり、奥様がしぶしぶ納得したところ、どうせやるならあれもこれもと、要望が出てきました。それらを叶えるべく、どこまでコストを掛けたら、売電収入を上回る工事になってしまうのか試算したのです。過去3年分の光熱費の推移も拾い出し、エクセルに入力して試算していきました。ｴﾈﾙｷﾞｰ価格の高騰が手に取るように分かりました。そして、新たな建物と既存の建物についての燃費計算は「エネルギーパス」と実測値（請求・支払額）に則って算出しました。世界レベルの省エネ性能を持つ建物ということで、光熱費の削減も大きな目標の一つです。 2014年1月から12月の一年間の光熱費の平均値：27,713円/月　332,560円/年　でした。 そしてﾘﾌｫｰﾑ前の建物の計算値がこちら、 405,684円/年・・・。 こちらの計算値は、室温を冬季20℃、夏季27℃に維持したときの数値です。実測値と違うのは、「我慢」したり、節約ということで冷暖房をおさえていた事が要因です。 それが、ﾘﾌｫｰﾑ後にはこうなる予定です。 我慢すること無く空調を運転して、家中どこでも、ﾄｲﾚも洗面脱衣室も浴室も温度差の無い快適な暮らしをして、光熱費が、 150,992円+66,530円＝217,522円 実際、快適に暮らして光熱費が下がるだけでも万々歳です。光熱費云々より、ｶﾞｽﾌｧﾝﾋｰﾀｰを入れても入れても暖かくなかった前の家が、ｶﾞｽﾌｧﾝﾋｰﾀｰや他の暖房器具を入れなくても家中が暖かいなんていう方が夢のような話です。 実測値-予測値＝332,560円-217,522円＝115,038円/年　9,586円/月　これに太陽光発電分を加味すると 実測値-予測値＝332,560円-150,992円＝181,568円/年　15,130円/月　さらに売電分を加味すると 実測値-予測値＝332,560円-(ｰ170,931円）＝503,491円/年　41,957円/月　お得になります。 別の目線でいえば、光熱費が0円で、収入が170,931円/年　増えることになります。つまり　14,244円/月　収入があるということです。 ﾛｰﾝ残がおよそ1,800万円、11年残っていました。 それに今回新たに1,400万円ほどお金を掛け大規模ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝします。頭金が300万円、借入が900万円、補助金が200万円の1,400万円準備します。引っ越し代や仮住まい、新調するｶｰﾃﾝなどで100万円を別途用意します。 既存のﾛｰﾝ残が1,800万円で残り11年。借入を900万円加算するので2,700万円を新たに借り換えします。以前はﾌﾗｯﾄ35、金利2.75％で融資を受けていたのですが、今回借り換えに伴い、飯能信用金庫さんにお世話になりました。今度は融資金利0.775％、三大疾病を付けたのでプラス0.3％、計1.075％となります。そうすると、 今までのローン支払額：162,205円/月　が これからのローン支払額：229,023円/月　になります。期間を長く組めるというので、月々をおさえて繰上返済した方がゆとりが出来るので、20年返済　132,026円/月　としましたが、計算上は同じ期間、11年で完済する予定とします。 単純計算で加味すると、 今までの月々の支払いは、　ローン支払い+光熱費＝162,205円+27,713円＝189,918円/月　かかっていたのが リフォーム後の支払いは、　ローン支払い+光熱費（売電収入）＝229,023円-14,244円＝214,779円/月　かかることになります。 超高断熱住宅ということで、温度差の無い快適な室内になり、お風呂が新品で高断熱浴槽でｴｺｼｬﾜｰになり、節水型のﾄｲﾚに新調して、家中のｸﾛｽを貼替えて、一部板貼りにして、LDと寝室・洋室は珪藻土の塗り壁にして居心地の良い室内に変え、不要かもしれないけれどLDにはﾋｰﾄﾎﾟﾝﾌﾟ式の床暖房を入れ、ｴｱｺﾝを全て最新式のうるるとさらら７という加湿も出来るｴｱｺﾝに入替え、電子錠の玄関ﾄﾞｱになって、外壁の塗り替えを含む外張り断熱工事だから外壁も新しくなり、太陽光ﾊﾟﾈﾙを載せるのに屋根を伏せ替えたので、屋根も新調され外観はすっかり新築住宅同様になって、 214,779円-189,918円＝24,861円/月　298,332円/年 なら、有りでは無いですか？どちらにしろ、近いうちに外壁の塗り替えやその他諸々のﾒﾝﾃﾅﾝｽが必要になるわけで、そのときはそのときで100万円単位のお金がかかるし、中途半端なﾒﾝﾃﾅﾝｽなら、しっかりとしたものを今回やってしまえとなったわけです。 しかも、この話には続きがありまして、太陽光の売電収入は、10ｋWh超なので20年あり、残り9年あるわけです。12年目から20年目までを加味して試算するととんでもない経済効果が出てきます。 12年目からは、光熱費がまるまる浮いた分+売電収入　の 実測値-予測値＝332,560円-（-170,931円）＝503,491円/年　41,957円/月　ゆとりがでます。 これは、9年間×503,491円/年ですので、4,531,419円　お得になるのです。 そうなると、さっきの月の返済が増えたといっても、298,332円/年×9年間＝2,684,988円 つまり　4,531,419ｰ2,684,988＝1,846,431円　お得になります。そうです、ﾘﾌｫｰﾑをした方が、実際の支払いが減るんです。しかも20年以降も発電によるｴﾈﾙｷﾞｰは自宅で消費でき、売電自体の単価は下がっても売電自体はなくならないので、金融感覚で見て、このﾘﾌｫｰﾑは絶対やるべきとなりました。 ﾘﾌｫｰﾑ前の家の建物性能 給湯設備は1年半前にｴｺｼﾞｮｰｽﾞ24号追い炊き機能付きに取り替えましたので、築23年とはいえ給湯機器は最新のものと遜色ありません。 このｸﾞﾗﾌから読み取れるのは、 用途別ｴﾈﾙｷﾞｰ需要 どこで何のｴﾈﾙｷﾞｰを必要としているかの表 …