本当のローコスト住宅とは?

「ローコスト住宅」と単純に聞くと、価格を抑えた住宅ととらえがちだが、果たして真のローコスト住宅とは何か?考えてみましょう。

そもそも家にはどんな費用がかかるのか?

家を建てるときにかかる費用はイニシャルコスト、つまり建築費、家を建てた時に工務店やビルダーに直接払う費用です。

次に、住んでからかかる費用には、ランニングコストライフサイクルコストがあります。ここがミソ。

ランニングコストには光熱費が一番に上げられます。断熱性能や気密性能を高くし、省エネの給湯器・エアコンといった冷暖房機器を採用すれば光熱費は大きく下がります。当然高性能なだけに初期コストは高くなります。電球やフィルターの交換、水栓金具のパッキンなどあまり性能に関係しないものはこちらに加えます。

また、ライフサイクルコストとは外壁の塗り替え費用やアフターメンテナンスの費用、給湯器や冷暖房機器、システムキッチン・お風呂等の換気扇、水栓金具、網戸の交換、内装の張り替え、雨樋の交換といった細々としたものを含む、それぞれの耐久性によって変わってくるものの費用の総計のことです。当然こっちも高性能なものは耐久性が高くなるので価格は高くなります。

そう、真のローコスト住宅とは3つのコスト、イニシャルコスト・ランニングコスト・ライフサイクルコストの総計が一番低くなる住宅のはずです。

ところが実際には、“家なんてどこで建ててもそんなに変わらないはず”との思いから、出来るだけ価格は低い方がいいと、広告宣伝に「ローコスト住宅」とあるとどうしても目がいってしまう。ここに注意が必要なのです。工務店・ビルダー・ハウスメーカーといった建築業者がローコスト住宅といった場合、“建てるときに如何に費用を抑えるかに特化した住宅”という意味で使われていることが多いからです。

家を傷めてしまう結露。壁体内結露はもっと深刻です。

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家を建てるときにコストを抑えるとは・・・

  • 耐震性能:最低限建築基準法といった法律を守るレベルの耐震性能に抑えて、構造用金物や構造材の費用を抑える。骨組みの段階でちゃんとした耐震等級3の建物と比べると、マッチ棒の家のように見える。
  • 省エネ(断熱)性能:断熱・気密・換気といった省エネ性能に関する工事はしっかりとした工程と技術・経験が必要で専門業者による工事が望ましいが、法律の定めがないのでコストを抑えるには、工事を大工さんに任せ、工程と費用を出来るだけ抑えてフラット35(旧住宅金融公庫)の基準に達すればいいほう。
  • メンテナンス性能:今の工事費用を如何に抑えるかが大切だから、将来の維持管理や音のことは余り考えず、工程を短く、配管は最短距離で手間を少なくし、配管も音への配慮がないコストの安いものを使う。
  • 住宅設備:システムキッチンやユニットバス(お風呂)、洗面化粧台、トイレ、給湯器なども、どれも新品の時は見た目に大差がない。逆に大差はないが住設メーカーさんのショールームに行くと様々なグレードのものが展示してありその価格差も100万円単位で変わってくる。20年で入れ替えれるくらいの価格差があるのでここは価格勝負で問題ない。ホーローやステンレスといった素材そのものの違いは10年単位のスパンでは顕著に出てくる。コストにこだわるなら機能やデザインではなく素材にすべし。
  • 外装:外装の中で一番多いサイディングだが、塗装の種別により価格が数十万円単位で上がっていく。親水性や光触媒、フッ素といったものは通常のものより5~15年ほど色持ちがいい。塗り替えスパンが長くなるが注意すべきは継ぎ目につかうコーキング。こちらは通常5~8年ほどで増し打ち等の検討が必要なものである。いいものを使うときはこのコーキングもいいものを使わなければ意味がない。さらに塗装持ちのよい金属サイディング、左官壁、タイル壁とコストが上がっていく。タイル壁になれば塗り替え等は不要だがコストも2回塗り替える以上に跳ね上がると思った方がいい。一番安いサイディングはコスト通り早々に見た目も悪くなることを覚悟しておくべきである。
  • 内装:如何に早く安く仕上げるかに着目すれば、石膏ボードの上に量産クロスと言われる少し厚手の、柄のほとんどないビニールクロス貼りとなる。大工工事費も抑えるため、壁厚を利用した収納や飾り棚(ニッチ)等はないものと思うべし。工場にてほぼ加工も済ませた建材を使うことで大工技量の必要のない工事とすることで、工務店では現場を任せられない未熟大工に工事を任せることでコストを抑えているので、造作を伴う工事やほんの少しの特別工事は別の大工の手配をしなければいけないといった目に見えないコストUPとなる。珪藻土や漆喰といった左官壁やタイル、板の壁は機能・デザインに優れているが、コストは上がる。多少なりともデザイン・機能を求めたとき、それらが得意な地元のビルダー・工務店の方が一気にイニシャルコストが安くなる。自然素材などはもってのほかである。
  • アフターメンテナンス:こちらはどこで建てたかが一番大きく変わってくるところだろう。ある大手ハウスメーカーは50年保証とか宣伝しているが、キッチンの水栓を取り替える数千円程度の工事でさえ、自社のものを使わないと規定違反になり保証が切れてしまうそうである。地場のビルダー・工務店なら数千円程度の工事だがハウスメーカーでは数万円の工事になったことはいうまでもない。外装の塗り替えになるとその価格差は唖然とするほどである。本当にコストを比較するならリフォームの価格で比較するのがいいのかもしれない。なんだかんだいっても、一番のローコストは工事をする地元の職人に直接頼むことだろう。長期的な維持管理の視点から言えば、地元の職人(工務店・ビルダー)による家守りがグッとお得に感じるはずだ。

どうだろうか。太字(黄色)で書いた部分に耐久性を加えたものが、ランニングコスト・ライフサイクルコストにかかる費用です。さらに費用だけでいえば、省エネ(断熱・気密・換気)性能が大きく関わってきます。

他の先進国の家は結露しません
冬暖かく夏涼しいは当たり前の性能です

世界の常識・日本の常識

これを読まれている方の多くは、「冬は寒くて当たり前、夏は暑くて当たり前」 だと思ってないでしょうか?だから「家なんてどこで建ててもそれほど変わらない」と思われるのでしょう。ところが全く違うのです。1970年代に起こったオイルショックを機に、セントラルヒーティング、全館暖房が当たり前だった欧米では光熱費が高騰し危機意識が高まり、住宅の省エネ化、つまりは高断熱・高気密・高効率換気・高効率給湯が一気に進みました。一方日本ではオイルショックが起きたときも問題になったのはトイレットペーパーで、暖房も間欠暖房・個別暖房であったため省エネ化に見合う建築コストの上昇は受け入れられず、そもそも住宅の耐震化をまずは目指す段階にありました。欧米ではもう50年近く住宅の省エネ化・高断熱化に取り組んだ結果、全館暖房で半袖でいられるほどの室内を10帖用のエアコン程度のエネルギーで実現できるほどになりました。そう、冬は暖かく、夏は涼しく過ごせる家が当たり前に出来るのです

家の暑さ寒さで殺される日本人

日本ではヒートショックで亡くなる方が交通事故死者数を上回るようになり、夏は熱中症で亡くなる方も急増し、東日本大震災によって「省エネ」が避けては通れない課題となりました。家の耐震化がある程度まで進んできたのでやっと家の省エネ化に取り組めるようになったのです。

政府も2030年に新築住宅のZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)を標準化しようと法制度も含めた大規模な計画を立てています。ZEHとは、住宅で使うエネルギーと創るエネルギー(主に太陽光発電)を差し引いたとき、創るエネルギーが0(ゼロ)以上になる住宅のことです。当然、住宅の省エネ化が求められます。

単純に「ローコスト住宅」とはいっても色々あることを知ってもらいたい。

どちらを選ぶかは現在のところ建築主の自由ですが、2030年には法律の制定により後者しか建てれなくなることを知っておくべきでしょう。また将来、家を暖かく・涼しくしたくても住宅の省エネ化はリフォームでやろうとするととっても大規模な改修、建替えるくらいの工事が必要となり、新築の段階でやっておくべきことだとあらかじめ認識しておいて欲しいのです。リフォームではコストがかかりすぎてしまいます。

以上、本物のローコスト住宅の見極め方です。

省エネ化された先進的な近未来の住宅モデルが埼玉県入間郡毛呂山町にあり、実際にみることができ体感もできます。どちらも建坪が30坪前後の等身大の建物です。興味のある方は無料で見学できるので必見です。

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埼玉・東京・千葉県の新築住宅平均坪単価

(2013年度、国土交通省発表の建築着工統計資料等による)

広告等で目にする金額と全然違うことと思います。なぜかというと、広告等で表示されている金額・坪単価・建物価格は1つ1つの家によって変動する要素を全て取り除き、だれがどこに家を建てても変動しない「建物だけ」の価格を「本体価格」としているからです。しかも本体価格を「安く」設定し、本体工事外の価格を「高く」するのが、建築業界ではよくあることとなっています。

住ま居るの「結露しない家」の標準㎡単価は、136,742円/㎡、坪換算で451,250円/坪です。

ハウスメーカー別新築住宅平均坪単価

住宅産業新聞発表の2013年度大手ハウスメーカーランキング表による住宅価格と住ま居るの2014年度住宅価格

上の表を見れば一目瞭然、広告の単価と実際の平均価格に大きな開きがあることがうかがえます。格安を謳う業者さんでも、実際の工事費となると実は大きく価格が吊り上がることはこのインターネット時代で明らかになっています。
不動産業を営む住ま居るだからいえることでしょうが、評判の格安Tマホームの最終工事価格だって、表1の埼玉県の最安坪単価、@53.7万円より坪1~3万円安がいいところです。30坪の建物で60万円弱。しっかりと性能を吟味する必要がありそうです。

不動産業者だからいえる一番安く家を建てる業者さん=建売業者(不動産業者経由で発注できます)

ハッキリ言って本当に安いです。ただ少しでもこだわりがあったりすると金額が跳ね上がります。性能的には最低減を満たし、かつ住宅性能表示ではまあまあの等級を満たします。
例えば、延床40坪の家として、建売業者さんは1,800万円位で請けてくれます。上記の表のハウスメーカーさんで単純計算すると、ヤマダエスバイエルさんで70.7*40=2,828万円。三井ホームさんに至っては、87.9*40=3,516万円。1,000万円以上どころか2件分の金額差が出てきます。
確かにいいクオリティーの家ではありますが、そこまでのものかどうかは、建て主さん自身の判断にお任せします。高額ハウスメーカーさんは一次、二次下請が当り前、テレビCMやその他広告、住宅展示場の出展費用、多くの社員、高い給料、それぐらい必要なんだと思います。

しっかり建てた省エネ住宅は光熱費が安い

住ま居るの「結露しない家」だと、57.6*40=2,304万円。建売住宅の1800万円とはおよそ500万円ほどの価格差ですが、光熱費が大幅に安くなるので、実質逆転現象が起ります。10年ごとのメンテナンス費用もコストが掛らないような建材・機器を選定しているので、それらも加味すると大きな逆転となります。初期投資が掛りますが、住ま居るは「生涯住宅」、住んでからの費用まで考えた家づくりをオススメしています。

住宅コストの比較計算

30年単位で単純計算すると・・・
1,800万円÷30年=60万円÷12ヶ月=5万円/月。
2,304万円÷30年間=76.8万円÷12ヶ月=6.4万円/月。 ここまでが実質コスト差。
一般的な延床40坪の住宅は、しっかりと冷暖房すると光熱費が年間平均で(電気9,000円+ガス9,000円=18,000円/月)かかります。
住ま居るの「結露しない家」はZEH(ゼロエネルギーハウス)なので、光熱費は 0円。しかも売電分が平均で5,000円/月くらい10年間もらえます。
そこで実質的に掛る住居費を家算すると・・・
1,800万円の家:(初期費用)5万円+ (光熱費)1.8万円=6.8万円/月
2,304万円結露しない家:(初期費用)6.4万円+(光熱費)0円=6.4万円/月。さらに当初10年間は△5千円で 5.9万円/月 となります。
どちらがお得なのか、我慢するのか、よ~く検討する価値がありそうです。
さらに、どれだけ初期コストを抑えるかといった視点で選んだ建材・設備機器と、永く保ついいものは何かという視点で選んだ建材・設備機器ではメンテナンス費用が大きく変わります。

30年単位でみたコストの比較をすると・・・
6.8万円-6.4万円=0.4万円*12ヶ月*30年=144万円
さらに当初10年間の売電収入を加味すると、
0.5万円*12*10=60万円。合計204万円の差。

どちらがお得なのか、どちらがコストメリットがあるのか、よ~く検討する価値がありそうです。

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