まず一般的な住宅価格を知る

一戸建て木造住宅の建築費の目安

(2013年度の日本全国の平均)

国土交通省が発表している建築着工統計などの資料から、埼玉県の構造種別ごとの平均延床面積と工事費の平均を集計してみました。
下記の工事費は、営業初期段階で広告等で使用される「本体価格」ではなく、実際に家が建った工事費の総額を表わしています。

年間建築戸数平均建築戸数平均単価(坪)
木造272,439戸2,087万円56.1万円

埼玉近隣3都県の一戸建て木造住宅の建築費の目安(2013年度の平均)

※木造のみ坪単価も計算してあります。

木造鉄骨造RC造
埼玉平均延坪面積35.8坪40.0坪51.9坪
価格範囲1923~3073万円2604~3951万円4166~5793万円
平均坪単価@53.7~85.8万円
東京平均延坪面積33.9坪41.1坪55.9坪
価格範囲2124~3394万円3039~4610万円5031~6996万円
平均坪単価@62.6~100.1万円
千葉平均延坪面積36.0坪40.5坪52.0坪
価格範囲1972~3152万円2696~4090万円4268~5934万円
@54.7~87.5万円

広告等で目にする金額と全然違いますか?それは。1つ1つの家によって変動する要素を全て取り除き、だれがどこに家を建てても変動しない「建物だけ」の価格を「本体価格」としているからです。しかも、本体価格を「安く」設定し、本体工事外の価格を「高く」するのが、建築業界の常識ともなっています。

「坪単価(本体価格)」と「実際に家が建つ建物価格」は違う

本体価格に含まれないけど実際には必要となる工事

1つ1つの家によって変動する要素を全て取り除き、だれがどこに家を建てても変動しない「建物だけ」の価格を「本体価格」としています。電気水道を引く工事や、エアコン・照明、外構工事などは含まれておりません。これらの工事費が明らかに高くついてきます。

  • 屋外給排水工事

  • 屋外電気工事

  • ガス配管工事

  • 照明工事

  • 空調工事・エアコン工事

  • カーテン工事

  • オプション工事

  • 外構工事

  • 地盤改良工事・杭工事

  • 特別運搬費・特別仮設工事

  • 確認申請費用・各種手続き費用

  • 設計料

  • 地盤調査費用

  • 敷地測量費用

広告や看板にある坪単価は当てになりません!

住宅産業新聞発表の2013年度大手住宅メーカーランキング表による価格と住ま居るの価格

ある大手ハウスメーカーの建築費内訳です。木造系、鉄骨系で異なりますがだいたいこんなものでしょう。

大手家電メーカーさんのリフォームチラシです。私たち地場の工務店の1.5倍以上の値段です。

ある方が大手ハウスメーカから3社の図面と仕様を元に、地元の工務店に見積もった結果のグラフです。

メーカー名広告坪単価平均価格平均床面積2013年平均坪単価
三井ホーム55~80万円3,660万円41.6坪87.9万円
住友林業40~80万円3,460万円40.6坪85.2万円
旭化成ホームズ65~90万円3,054万円36.5坪83.7万円
積水ハウス50~80万円3,450万円42.7坪80.8万円
大和ハウス40~80万円3,110万円39.9坪77.9万円
パナホーム50~80万円3,124万円41.0坪76.2万円
ミサワホーム65~75万円2,670万円37.8坪70.7万円
ヤマダエスバイエル55~65万円2,530万円35.8坪70.7万円
住ま居る55万円2,681万円39.5坪57.6万円

上記の工事費は平均値ですから最小と最大で開きがありますが、概ね前後10万円、総額で800万円位の範囲内でしょう。住ま居るの場合は前後6万円の範囲内です。
住ま居るのような地元の工務店とハウスメーカーとでは価格に大きな差があります。そして、住ま居るのような地場の工務店は、最初にお話しした金額と実際の工事費の誤差が少なく、最初の提示単価に多くの工事費が含まれていることが分かります。本体価格を特に「安く」表示することなく、本体工事以外の工事費を特に「高く」表示していないからです。
ハウスメーカーと住ま居るの家の金額差は坪あたり13.1万円~27.6万円ですが、性能値は住ま居るの方が圧倒的に高いです。耐震性能で同等か1.25倍、省エネ性能は3~5倍以上、耐久性能で同等以上住ま居るのほうが上です。
さらに住ま居るでは、補助金を活用して家を建てる方が多数いらっしゃいます。補助金は工事費への補助ですので、実際建て主様がお支払いになる金額は工事費から補助金を差し引いた額になります。ゼロエネ住宅(ZEH)や長期優良住宅の補助金額は高額で165万円~350万円にもなります。2013年の住ま居るの建て主様が延床面積で39.5坪が平均なので、少なく見積もって160万円÷39.5万円=4.05万円となり、実質補助金をもらって家を建てられたお客様がお支払いになるのは、57.6万円-4万円=53.6万円以下となっています。
補助金はとってもお得ですが、事務手続きと設計業務はとっても大変です。先進的な住宅への取り組みとしてのインセンティブですから当然といえば当然です。設計力・経験値・先進的な学び等際だった取り組みが必要ですので、日本全体の新築住宅の0.1%にも満たない、ある一定の巡り会えた建て主様しか手にできない恩恵です。ですので広告ではなかなか目にすることも少ないと思います。
大手電機量販店さんの週末の折込み広告のリフォーム(省エネポイント)のところを見ると、「価格が大分高いな~」というのが正直な印象です。家電は安くても、住宅となると高くなるんだな~、家電にはどのくらい利益がのっかっているんだろう?と変な考えも沸いてきます。家電が安いからリフォーム工事も安いとはならないんですね。

住宅展示場の出店料が200万円/月以上かかり、TVコマーシャルでは数千万円単位のお金、現場にはまず出てこない高給取りの役員様達、必要な現場担当者は少なくあきらかに多い営業職・事務職さんたちの給料、工事は全て下請発注、と価格が高いのは当たり前の施工体制ですから仕方ありません。でもハウスメーカーに家造りを頼んでも、実際に家を建てるのは私たちのような地場の工務店なのです。

いいものをお手頃価格で

価格の安さだけなら、粗利率が低く、原価率の高い地場の工務店より安い住宅メーカーが当然あります。建売住宅並みの価格です。土地から探すお客様は、どうしても総額が大きくなってしまうので、建物の必要最低性能を備えた超破格の建売住宅メーカーがとても魅力的に見えます。
住ま居るはFC(フランチャイズ)にも加盟していませんから、そこへの多額(数百万円単位)の上納金や高額な上納金が含まれている特定建材購入の義務もありません。とっても自由に、最良の製品を選定できます。そのためには、私たち自身での飽くなき情報収集と研究、先進的な住宅への取り組みが求められます。この「学び」を自社で行っている分、価格が安いのです。また社長以下全員がフル稼働で働き、利益以外の数字は全てお客様に還元出来るのだから当然です。情報は今や簡単に手に入る時代ですからイニシャルコストだけに目を向けるとたくさんの広告が出てきます。しかし家はメンテナンスコストや光熱費等のランニングコストも固定費としてかかることを忘れてはいけません。「安物買いの銭失い」にならないよう注意が必要です。

住宅コストの比較計算

30年単位で単純計算すると・・・
1,800万円÷30年=60万円÷12ヶ月=5万円/月。
2,304万円÷30年間=76.8万円÷12ヶ月=6.4万円/月。 ここまでが実質コスト差。
一般的な延床40坪の住宅は、しっかりと冷暖房すると光熱費が年間平均で

(電気9,000円+ガス9,000円=18,000円/月)かかります。

住ま居るの「結露しない家」はZEH(ゼロエネルギーハウス)なので、光熱費は 0円。
しかも売電分が平均で5,000円/月くらい10年間もらえます。
そこで実質的に掛る住居費を家算すると・・・
1,800万円の家:(初期費用)5万円+ (光熱費)1.8万円=6.8万円/月
2,304万円結露しない家:(初期費用)6.4万円+(光熱費)0円=6.4万円/月。
さらに当初10年間は△5千円で 5.9万円/月 となります。
どちらがお得なのか、我慢するのか、よ~く検討する価値がありそうです。
さらに、どれだけ初期コストを抑えるかといった視点で選んだ建材・設備機器と、永く保ついいものは何かという視点で選んだ建材・設備機器ではメンテナンス費用が大きく変わります。

30年単位でみたコストの比較をすると・・・
6.8万円-6.4万円=0.4万円*12ヶ月*30年=144万円
さらに当初10年間の売電収入を加味すると、
0.5万円*12*10=60万円。

どちらがお得なのか、どちらがコストメリットがあるのか、よ~く検討する価値がありそうです。

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